住宅購入

【久喜】中古マンション購入のトラブルを回避! 失敗しない 6つのポイント

マンション購入失敗しないポイント

新築に比べてメリットが多く、人気上昇中の「中古マンション」購入

・希望の立地が選びやすい、
・将来的な売却が有利、
・購入金額を抑えた分でお洒落なデザインにリノベできる

そんな点が魅力です。

大手経済誌でも特集が組まれる評価の高い「中古マンション」ですが、いざ購入を検討しはじめた時、スピードに流されて、よく理解できないまま購入してしまい、その後、後悔してしまうケースもちらほら…。

そんな残念な結果にならないよう
中古マンション購入で知っておいてほしい6つの項目をまとめました。
購入する前にリスク・トラブルを賢く回避!

教えて! 中古マンション購入の「失敗例」

家探しは一世一代の大仕事。
あまりにも知らない状態で購入に踏み切れば、大切な財産を無用に失い、ローン返済にアップアップ、最悪はせっかく買った家を手放す事態も。

まずは先人たちが陥った問題を一部でもいい! 知っておきましょう。
中古マンション購入の失敗例をいくつかご紹介します。

1.もしかして・・・損してる? お金の問題

新しくて安いマンションが近所に出来てしまった
もっと安い部屋が同じ建物内で売り出し始めた

どうしよう!高く買いすぎてしまいました!!

もっと安く買えた、 買う時期が早すぎた、そういった後悔がまれに聞かれます。
これって失敗なのでしょうか…?
いいえ、購入金額に足りるだけの価値がその物件にあれば、それはもう成功なのです。

問題は、適正なお値段で買えたかどうか。つまり、物件価格の「妥当性」の見極め方。
その正確な判断を自分や家族で行うにはどうすればいいんでしょう?

この例の失敗ポイント
物件価格の「妥当性」が見極めきれていない

2.将来が不安になる、住み始めてわかった負担問題

マンションの修繕積立金が値上げすることになりました
修繕積立金が足りず持ち出しすることになりました

予想外の出費、毎月の負担が増えて生活費が心配です!!

劣化対策となる大規模修繕は竣工から10年近く経って行うのが普通。
ですから現在になって再度見積りすると、人件費・資材費の値上がりで費用が大幅に膨らむことがほとんど。その結果、積立金不足が起きる、というわけです。

マンション購入したあとで、毎月の負担が増えたり、持ち出し金が発生してしまうと、その額次第では生活そのものが成り立たなくなってしまいます。

この例の失敗ポイント
マンションの「(大規模)修繕計画」が見極めきれていない

ちなみに、実際にどのくらいのマンションが修繕計画の見直しをやっているかというと・・・。
下記は名古屋市の公式サイトですが、これによると「見直しをしていない」は11%、約10件に1件は修繕積立金の問題をはらんでいることに・・・。
名古屋市 分譲マンション管理実態調査

同サイトによると「長期修繕計画(そのもの)が無い」が、全体の31%という結果も。
名古屋市 分譲マンション管理実態調査
思った以上に、心配なマンションが多いようですね。

3.引っ越しの話は突然に。実家に同居、転勤、転職!

実家からの同居の誘い。自宅マンションを売ろうとしたら「ものすごい安くて」損した気もちになった
知人のマンションは高く売れたのに、なんでうちはこんな安いの?!
転職で会社の近くに引っ越し。売却したいのに買い手が見つからない!

売ろうとすると、想像以上に安い・・・!

マンションを購入した当時の額より高く売れる人がいるこれが中古マンションです。
ですが、もちろん全員がそうできるとは限りません。

ライフステージに合わせて家を次々住み替えていく人や、資産運用で中古マンションを購入している人たちは、こういった売却についての側面を「流動性」という要素で計っています。
実際にそういう方々が利用しているサイトのひとつを、後半でご紹介します。

この例の失敗ポイント
マンションの「流動性」が見極めきれていない

さぁ、準備体操はここまで。
それでは購入前にトラブルを回避するための、最低限知っておきたい6項目をお知らせします。
久喜市はもちろん、久喜市以外でも使える。
そして短時間で物件調査がしっかりできる、ポイントと調べ方(調べ先)をご覧ください。

購入前にトラブル回避!
最低限知っておきたい6項目

1. 物件の価格が本当に妥当か ‐妥当性-

新築時と違って大々的なチラシや入居説明会の終わった中古マンションは、その値段が高いのか、それともお買い得なのか、わかりにくいですよね。
もし同じマンション内にほかの売却物件があるなら、階数・間取り・リフォームの有無などで比較ができますが、同じマンションに複数の物件が無い場合や、あっても数が少ない場合は、そのマンションについている値段が「高いか安いか・適切か」の判断は周辺のマンションとの比較がメインになります。

価格の妥当性がわかれば、後から近所で安い物件が出たとしても、慌てることはありません。
安い物件には安いなりの理由があるはず。

妥当性がわかれば、適切な買い物ができる。だから後悔しない買い物ができる!

比較できる似た物件を見つけて、価格の「高い」「安い」をチェックしていくと、自分なりの”ココ推し”物件が見えてきます。
それだけでなく物件探しを通じて、「このサイトってわかりやすい」「問い合わせに親切」など、良心的な不動産業者がわかるようになるメリットもありますよ。

要チェックポイント
「妥当性」 -物件価格が適正か-

2. 長期スパンで考えた 流動性の有無 -流動性-

長いライフステージを考えたときに、する・しないはともかく購入した中古マンションを将来的に売却する可能性を視野に入れるほうが得策です。

なぜなら購入したマンションは手元に残る大きな現物資産。
困ったことがあれば「お金」に替えられる大切な宝だからです。

ライフステージの変化で一般的に多いのは、ご出産・お子様の独立・定年退職・実家の相続ですが、そんな数年後・数十年後の「もしも・・・」を想像してみましょう。
たとえば・・・
「家族が増えたので、広い家に住み替える」
「お子様独立で、夫婦ずまいのコンパクトな家に住み替える」
「相続した実家を引き継ぐので、売却する」
もし「家を引っ越しする」状況になっても、「家を手放す」状況が起きても、高く売却・もしくは賃貸できる物件なら、資産としてこれほど頼もしいものはありません。

資産価値が下がり続ける戸建てと違い、中古マンションは築20年過ぎから価格の下落カーブが急激に緩むのは、ネット上でも多く紹介されているとおりです。

レインズによる年代別価格推移のグラフによると
築20年の中古マンションを販売価格は約2000万円が平均。
築30年の中古マンションの販売価格は・・・、こちらも約2000万円が平均。

ということは、築20年のマンションに住んで、10年後に売っても同じ値段ということになります。
もちろん、売価と買価では差が生じます。

ですが「価格の下落カーブが緩い」「マンションは値下がりしにくい」ということはお分かりいただけたかと思います。
ぜひ、流動性を把握して 将来にどれだけ活かせるか目を配りましょう。

要チェックポイント
「流動性」 -物件が売れるか・値段が下がりすぎないか-

3. 中古マンションで家賃収入を得る。という発想 -収益性-

購入した中古マンションは「賃貸経営」をはじめる元手にもなりえます。

マンション賃貸で見込まれる家賃収入がいくらになるか調べておくと、将来設計を多面的に考えるきっかけになるでしょう。

たとえば育児や介護・ご自身の病気など様々な理由で働けなくなった場合。
ご自宅を賃貸したうえで、ご実家やもっと安い物件で暮らしながら賃料を得ることで、生活費の補填や安定した生活を送る、という方法が考えられます。

この収入を得る力を示す要素は「収益性」と呼ばれます。

もちろん、すべてのマンションが賃借に向いているとは言えません。
だからこそ購入前の調査が大切です。
マンション購入をするなら、なるべく収益性の高い物件を選びたいものです。

4. 税金を知ってお得に!住宅ローン減税効果は10年で最大400万にも

ここでは一旦、中古マンション物件の価値観から離れ、減税政策についてご紹介しようと思います。

たとえば住宅ローン減税では10年間で最大400万円の減税効果があることをご存知ですか?
これは物件購入額と合わせて考えたい大きな金額です。

最大10年の間、年末ローン残高の1%が所得税から控除される「住宅ローン減税」のほか、
給付金タイプの「住まい給付金」 という仕組みもあります。

↓ 詳しくはこちらの記事をご覧ください。

どちらも細かい条件があるため、面倒そうにも思えますが、申請の際には不動産会社からサポートを得られることがほとんどですので、ぜひ条件を確認してより有利な物件を見つけましょう。

要チェックポイント
「住宅補助金・支援制度が使えるか」

5. 入居後に大規模修繕or建て替えが!? 耐震性は中古マンション購入の要

中古マンション購入で最も重要視されている安全性のポイント、それはなんといっても「耐震性」に尽きます。

竣工した当時は問題なかったマンションでも、現行の耐震基準では適合しない物件が多いという現状があります。
国土交通省による資料では(I住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題)、約340万棟のうち35%が耐震性が不十分という結果がでました。

耐震性が不十分な場合、大規模修繕による耐震化工事を念頭に入れなくてはなりません。

修繕にあたっては、もともと計画があったか/なかったか、見直しがあるかどうかで、修繕費の増加や持ち出しが起こります。

要チェックポイント
「耐震性」

6. マンションの管理状況(資産価値・管理費・修繕金)

マンションの管理費や修繕積立金の集金状況は 快適なマンションライフを送れるかどうかのチェックポイントです。
金銭面の延滞や不足がより少ないほど、管理組合の運営もより円滑。住人間のコミュニケーションも良好と期待できます。

要チェックポイント
「修繕積立金」 -修繕計画が適正か-

 コレは使える!
簡単入力の物件調査サイト「SELFIN(セルフィン)」

これだけは押さえて欲しい!6項目をご紹介しました。

最低限に絞り込んでいますが、かなりのボリュームです。
実際にマンション投資をしているひとが、これだけの調査をしているの?!
その疑問にお答えしましょう。

答えはYES。です。
必要な情報を調べたうえで、最も有力な物件を選んでいるのです。

ただひとつ、あなたとの違いがあります。
それは「探し方」です。
物件調査用のアプリを使って、スピーディにテンポよく、どんどん調べます。

たとえば当社フジハウジングで扱っている物件調査アプリも、
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