サラリーマンが不動産投資で成功する方法｜久喜「正直」不動産ナビ
サラリーマンが不動産投資で成功する方法｜久喜「正直」不動産ナビ
不動産投資は、将来の不安を感じているサラリーマンにとって、資産形成を行える魅力的な力的な選択肢となります。
事実このところの世の中では、給与や退職金、年金といった、サラリーマンにとって安定的であったはずの収入源が年々ますます見通しのつかないものとなりつつあり、不動産投資に興味を抱く方も非常に増えています。
この記事では、不動産投資への参入を検討しているサラリーマンの方に向けて、サラリーマンが不動産投資を行うメリットや、意識すべきリスク、成功するための実践方法を、詳しく解説していきます。
サラリーマンが不動産投資で有利な4つの理由
固定的な収入があるはずのサラリーマンが、それとはまた別の収入源を得ることを目指して不動産投資を始める例が多く見られるようになったことを、この記事をお読みの方ならご存知かもしれません。
確かに不動産投資とは、安定した副収入となりうる可能性を備えた投資行動の一つであり、例えば定年後などを考えると、生活資金に余裕を得るための手段としてよいもののように思われます。
しかし一方で、不動産投資には一定のリスクがついて回ることも、よく知られているはずです。
なぜ今、多くの人が不動産投資に向かうのでしょうか？
なぜなら、とくにサラリーマンにとっては不動産という投資活動においては多くの点で有利だからです。
そんな不動産投資のメリットについて解説していきます。
参考「今後1年間の不動産投資に対する考え方（2024 年 10 月現在）」（「不動産投資家調査」一般財団法人 日本不動産研究所）
https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/publication_data51th.pdf
安定収入があるため融資を受けやすい
不動産投資を始めるためにはまず、資産となるマンションなどを購入する必要があるのは、言うまでもありません。しかし不動産はきわめて高額な資産であり、購入の際は多くの場合、金融機関からの融資を得る必要が生じます。
この際、金融機関から見て経済的見通しが不安定であると評価されるような方であれば、一定以上の資金貸し出しを受けられない可能性があります。
しかしサラリーマンであれば、そうした心配は低いと言えます。というのも、職業上サラリーマンは、定期的かつ安定的な収入が保証されており、金融機関からも資金貸し出しを受けやすくなるからです。
もちろんサラリーマンだからといって、職を失うなどの状況に陥らないという絶対の保証はありません。人によっては、自分程度の収入で貸し出しなど得られるのだろうか、といった不安を抱く方もいらっしゃるでしょう。
それでもなおサラリーマンは金融機関にとって、比較的安定した職業であると見なされることが多いのです。というのもサラリーマンは、給与明細や源泉徴収票といったものを通じて自分の収入を証明する事ができ、また天候や社会状況といった環境要因で失業するような可能性が、統計的に低いためです。
こうした要素は金融機関から見れば、返済能力の高い顧客とみなせる条件となります。となると融資の可不可はもちろんのこと、どの程度の金額を、どのような条件で借りられるか、といった点で、サラリーマンは金融機関と有利に交渉を行うことができるわけです。
融資が得やすいということはそのまま、不動産投資を始める際のハードルが高くないこと、あるいは将来的なリターンの高そうな物件を選ぶうえで、より多くの選択肢から最適な物件を選べるということにつながります。
税制上のメリットがある
不動産投資を行うことにより節税が期待できることも、資産の安定化を望むサラリーマンから人気のある理由のひとつです。
不動産投資を行っているサラリーマンは確定申告が必要ですが、この際に不動産の管理コストや運用コストは全て、費用として計上できます。
このため、もし不動産投資で赤字が出ている場合は、サラリーマンとしての給与所得と損益通算することで課税対象額を抑制し、所得税や住民税の節税ができることがあります。
また不動産投資は、相続税対策にもなります。通常なら、相続した現金や預貯金といった資産はそのまま相続税評価額になりますが、対して収益用の不動産の場合は、必要に応じて相続税評価額が減額されます。要は、家族から資産を相続する場合、現金で受け取るよりも不動産として相続したほうが、相続税がぐっと安くなる、ということです。
ただ不動産投資による節税を考えるうえで気をつけたいのは、とくに所得税や住民税について、年収が一定以上高くなければ節税効果がないという点です。
具体的には、年間の課税所得が900万円以下のサラリーマンの方であれば、節税目的での不動産投資はおすすめできません。というのも、節税によるコスト抑制額と、それに対する投資のための費用（＝銀行からの融資による数千万円といった規模の借金）とが、見合わないからです。
例えば不動産投資によって得られる節税額は、所得が数百万円程度の方であれば、年間で10万円や20万円といった規模です。
しかしそれに対して、マンションのような不動産を購入するためには、数千万円の融資、つまり借金が必要になるわけです。これは、負担しなければならない融資額に対して、得られる収入額があまりにバランスが取れていない、と言わざるを得ません。
といっても、その不動産によって得られる収益（賃貸運用による家賃収入）が安定的かつ相対的に大きければ、たとえ所得が数百万円であっても、不動産投資を行うメリットは十分にあります。
こうしたことを考えるならば、収入が一千万円程度、あるいはそれ以上の方は、運用収益に加え節税目的でも不動産投資ができ、一方で収入が数百万円の方は、節税の方はそこまで意識せず、運用収益の方に着目して不動産投資を行うのが懸命と言えます。
投資につきもののわずらわしさが少ない
資産を保有している間の煩わしさが、株式や債権、外貨（FX）といった他の投資対象よりも少ないという点も、不動産投資の利点だと言えます。
とくに、日々のお仕事に追われるサラリーマンの方であれば、このことで得られるメリットはさらに大きくなるはずです。
例えば株式投資やFXであれば、自分の保有する銘柄や外貨の値動きをチェックする必要性が出てきます。これらの資産は不動産に比べると値動きが大幅かつ頻繁であり、とくに短期的な取り引きであればあるほど、その値動きを見極めて立ち回る必要が出てきます。
しかし不動産の場合は、物件価格も、それを左右する家賃収入も、短い期間のうちに大幅な値動きが生じるようなものではありません。
長い目で見れば変動はするものの、株式やFXといったものと比べるとその値動きは遥かにゆるやかです。そのため、間断なく値動きを追っている必要などはなく、本業に集中できる点で、サラリーマンの方には向いた投資方法だと言えます。
値動き以外の点として、不動産の管理や運営を管理会社など外部業者に任せてしまえるという点でも、不動産投資は様々な副業よりも煩わしさの少ないものと言えます。
たとえば副業で飲食店を行うことを考えてみれば、自分で店頭に立ったり、あるいは経営判断を行ったりということは避けられないはずです。しかし不動産投資であれば、購入したあとは管理や運営を管理会社に任せてしまうことが可能です。
もちろん不動産投資といえども、完全に手放しで運要ができるわけではありませんが、時間を使う必要があるのは、借主の入居や退去、修繕の実施判断、確定申告といった場面に限られるため、そもそも本業を持っているサラリーマンには都合の良い投資方法と言えるでしょう。
将来の老後資金対策になる
サラリーマンにとってもうひとつ見逃せない不動産投資のメリットが、老後の資金対策になるという点です。
サラリーマンには多くの場合、定年退職という「リミット」があります。
退職後は一定の収入が得られなくなり、年金のみで生活しなければならなくなるケースは多いものです。もちろん退職金を得られる方も多いでしょうが、その金額は年々先細りになるという見通しもあり、安心という点ではもうひとつ足りない部分があります。
しかし不動産投資を行っている場合は、家賃収入という定期的な収入が定年後にも継続します。定年退職までに不動産購入のローン支払いを完済していれば、退職後は出費項目も切り詰められ、より安定した生活資金が得られることになります。
不動産投資のリスクと対策
ここまで、サラリーマンが不動産投資を行うことのメリットについて考えてきました。しかし不動産投資にも起こり得るリスクがあります。
こうしたリスクは、気をつけていれば避けられるものもあれば、どんな人にも同様に起きうるものもあります。ただいずれの場合でも、あらかじめそのリスクを想定して準備しておけば、それによって大幅な損失が生じることを避けられます。
次には、そうしたリスクとその対策について確認しましょう。
キャッシュフローマイナスのリスク
不動産投資においては、大きなお金で物件を購入する必要があり、その際は多くの場合、金融機関から融資（借金）をすることになります。
不動産投資の物件購入に必要な、数千万円あるいはそれ以上という単位の「買い物」について、何度もやったことがあり慣れている、という方は多くないはずです。それだけに、ローンの返済計画はよくよく検討を重ねなければ、しばしば無理のある返済計画になってしまうことがあります。
「無理のある返済計画」とは、つまりキャッシュフローがマイナスになってしまう、ということです。実際に入ってくる月次の家賃収入に対し、ローン返済金のほうが大きいために、収支バランスが赤字になってしまう状況を指します。
キャッシュフローがマイナスの状況は、長い運用期間の中で単月あるいは数ヶ月といった期間だけであれば、生じてしまう可能性もなくはないでしょう。しかしそれば慢性的なものである場合は、入居者募集や空室リスクの抑制といったところに多大な時間を割かなければならなくなり、物件の入れ替えもしくは売却といった事態にもつながりかねません。
こうした事態に陥るのを避けるためにも、キャッシュフローがマイナスになるリスクは最低限に抑制したいものです。そのためには何よりもまず、物件選びが重要になってきます。
どんな物件を所有するかによって、空室率あるいは退去率は大きく変動し、毎月の家賃収入の多寡や、その物件の管理運用にかかる時間・手間といったものも大きく変わってきます。
このため不動産投資のための物件を選ぶ際には、利回り（年間得られる収入金額を、購入費用で割った数値、例えば利回り10％なら、単純計算なら10年で購入資金の100％＝全額を補填できることになる）だけでなく、立地や土地柄、築年数、インフラ整備状況などもよくよく吟味する必要が出てきます。
こうした点については、不動産業者から情報を集めるのも非常に有効な手段となるでしょう。
高値での物件購入リスク
キャッシュフローが健全なものとなるかどうか、物件購入時には多くの人が、運用シミュレーションを行うはずです。
それによって、その不動産が将来的に利益を生むかどうかを確かめるわけです。
しかしここにも落とし穴があります。
その物件の価格が相場とどれだけ乖離しているかをよく確かめないままシミュレーションしてしまうと、そのシミュレーション結果だけに満足して、市場の相場よりも高い値段で物件を購入してしまうリスクがあります。
シミュレーション結果が健全なものだったとしても、物件の高値掴みは避けたいものです。
とくに不動産投資は大きなお金が動くものであり、例えば似たような物件Aと物件Bがあったとして、それぞれの価格差がせいぜい10%くらいの差しかなかったとしても、金額に直すと物件Aが5000万円、物件Bが5500万円と、実に500万円もの大きな価格差になることもあります。
こうした高値物件購入リスクを避けるためには、まず相場を知ることが大切です。
物件を購入しようとしている地域、およびその周辺地域で、立地や部屋数、間取りや築年数や設備といった要素が似ている物件の情報を手に入れ、比較してみるのです。
もし相場から乖離した高い購入価格がついているようであれば、それとは別の、同じようなスペックでも購入価格の落ち着いたものを購入検討することができます。またこうした点についても、不動産会社に相談することで、やはり有力な判断材料が手に入るでしょう。
修繕費や経費の増加リスク
サラリーマンが行う不動産投資においては、新築ではなく中古物件を購入するケースがほとんどでしょう。中古物件は築年数やその時代の状況などに応じ、のちのちの修繕費に大きな差が出てくることがあるため、こちらも注意が必要です。
一般的には、築年数が長くなればなるほど、物件購入時に行わなければならないリフォーム費用は大きくなります。そのため購入前には、リフォームや修繕にどの程度の費用がかかるか、見積もりを立てておく必要があります。
しかしこの際、甘い見積もりで済ませてしまうと、購入後のリフォームに想定していなかった金額の費用がかかってしまうことがあります。
もちろん、運用後に定期的に必要となる修繕費に関しても同様です。
こうした事態を避けるためにも、利回りだけで物件を選ばないようにすることが、まず必須となります。それに加えて、物件の状況や設備の状態を確認したうえで、リフォームや修繕にかかるコストが多額になりそうな物件は避けるのがよいでしょう。
上述の通り、築年数が長ければ長いほど、こうしたリフォームや修繕にかかるコストも大きくなるのが一般的です。
最も良いのは、一定期間のあいだ修繕コストが発生するリスクが極めて低い新築物件を購入することと言えますが、新築でなくとも、なるべく築年数の浅い物件を見つけるのも有効です。
空室リスク
不動産投資を行う際は、空室リスクについても考えておかなければなりません。
不動産投資において、利幅に最も端的に影響するのは、入居者が入るかどうかという点だとも言えます。常に満室だったり、長い間住んでくれる入居者が集まったりすれば、生み出す収益も常に大きくなるわけですが、頻繁に空室が生じたり、それが長引いてしまったりすると、その間の家賃収入はなくなります。最悪の場合、ローン返済のための資金が用意できないといったケースも考えられるでしょう。
これまで述べてきたような設備の古さやリフォームの有無も空室リスクに影響はしますが、他にも様々な要素が空室リスクにつながることがあります。例えば次のような要素です。
- 交通アクセス（最寄り駅や停留所が廃止になるなど）
- 周辺治安
- 周辺の住環境（スーパーやコンビニ、学校などの閉鎖・移転）
- 社会情勢
こうした要素については、物件購入に先立って調査や確認をしておくことは可能ですが、一方では、どんな物件であってもこうしたことが起こる可能性はあるわけです。
そのため物件購入にあたっては、上記のような要素について確認しておくほかにも、実際にそうした環境の変化が起こったらどう対応すべきかを、事前に考えておくのが有効です。
不動産投資に限らず、投資行動においては、予見できないリスクというものが必ず存在します。リスクをできるかぎり避けるのも大切ですが、それと同じくらい大切なのが、リスクが現実となったときにどう立ち回るかという考えを持っておくことです。
例えばこうしたリスクが顕在化したときに、不動産会社に相談すればどうにかなるか（入居者募集広告を強化するなど）とか、物件を売却し他の物件を手に入れるとか、そうしたリスクによるデメリットを埋められるだけの別のメリットを用意できるか（設備強化によって居住環境の改善を図り退去率を抑制するなど）とかいった、次の策を用意しておくのです。
そうすれば、リスク発生時にうろたえて、先のことを考えずに有効でない対策を打ってしまうとかいった状況に陥らずに済みます。
不動産投資成功のための実践方法
ここまで、サラリーマンにとっての不動産投資のメリットやリスクを見てきました。
これらを念頭に置いて、次からは、サラリーマンが不動産投資を成功させるための方法について、具体的に説明します。
適切な物件選びのポイント
まず何よりも重要なのが、適切な物件を選ぶことです。適切な物件とは端的に言うと、空室リスクの少ない物件、つまり賃貸需要の高い物件のことです。
賃貸需要、つまり、入居したい人が多いと思われる物件とは、どういったものでしょうか。そこには様々な要素が絡み合ってきます。
例えば、独身世帯が多い地域では、大きなマンションや一戸建てよりも、ワンルームマンションのような物件のほうが需要は高くなるでしょう。逆にファミリー層が多い地域だと、ワンルームよりも広めのマンションや戸建て物件のほうが需要は高くなります。
人口密度の高い地域の物件も、入居したい人が多くなりますが、この場合は賃料、ひいては物件購入価格も高くなる傾向にあります。
逆に、賃料や物件購入価格の低い傾向にある地域は、入居者が集まりにくい可能性があります。
公共交通機関の充実度も賃貸需要に大きく影響します。
例えば、駅やバス停に近ければ需要は高く、遠ければ需要は低くなるかもしれません。
さらには、オートロックの有無、キッチンや水回りが新しいかどうか、フローリングか畳か、宅配ボックスなどがあるかどうか、といった設備面でも、賃貸需要は大きく変わってくるでしょう。
入居希望者は、こうした要素を組み合わせたうえで、どの物件に住もうかと判断しています。
こちらも、情報を集めたうえで賃貸需要が集まりそうかどうかを、よくよく検討してみる必要があるでしょう。複数の物件の条件を見比べることでも、賃貸需要がありそうかどうかを判断する目安になります。
信頼できる不動産業者の選び方
賃貸需要を見極めるうえでも、その他不動産に関わる様々な専門知識や市場環境を知るうえでも、大きな助けとなるのが、不動産業者です。
とくに、物件運用に100％の時間を注ぐことのできないサラリーマン不動産投資家であれば、不動産業者が信頼できるかどうかで、その後の利益、あるいは物件選びや運用にかかる手間が大きく変化すると言っても過言ではありません。
よい不動産業者を見つけるには、まず、複数の不動産会社に相談してみるのが有効です。
一つの会社とだけ関わっているよりも、その地域を手掛ける不動産会社がそれぞれ、どのような強みを持っているのか、心配要素がないかなど、比較検証できるからです。
不動産会社の体制やサービスはもちろんのこと、自分を担当してくれるスタッフの人柄や、サポートの手厚さなども、実際に相談に行くことで確かめるのがおすすめです。
さらには、それぞれの不動産会社から物件を購入したことのある、別の不動産オーナーに話を聞いてみるのも有効です。
例えば、知人に不動産オーナーの経験がある人がいるとか、オーナーから話を聞けそうな物件があるとか、そうした状況であればぜひ助力をお願いするとよいでしょう。
いざ物件購入となると、それから不動産会社は、自分と大きな部分で利害関係の一致するビジネスパートナーになるわけです。
そうなると、不動産会社の選定にも十分な検討を重ねたいところです。安心できる不動産業者を選ぶことができれば、実際に運用を始めたあとにトラブルに巻き込まれるようなことも少なくなるでしょう。
資産運用のための基本知識
不動産という資産を扱うとはいえ、不動産投資も、数ある投資活動の一形態と言えます。
そこには不動産ならではの特殊な要素も多くありますが、一方では、投資活動全般に共通したノウハウも多いため、そうした基礎知識を身に着けておくのはとても有効です。
例えば、不動産投資を始めるにあたっては、投資活動のゴールを決めておくことが重要になります。このゴールを決めることを「出口戦略」と呼ぶこともあります。
ゴールとは例えば、老後資金を用意したいとか、子どもの入学資金を貯めたいとか、具体的に金額をいくらまで増やしたいとか、そういった目的地のことです。使途と言ってもよいかもしれません。
ゴールあるいは使途が具体的に決まっていることによって、不動産投資にかけるコストや時間、手間といったものを、よりリアルに思い描くことができるようになり、自分がどこまでリスクを許容できるかとか、どういった方針で運用していけばいいかとかいった点を、よりしっかりと決められるようになります。
また投資行動の基本として、リスクとリターンの関係を把握しておくのも重要です。
よく言われるように、高リスクであれば高リターンを得られる可能性もある意味高くなりますが、リスクが高い分、損失の可能性も高くなります。
一方で、低リスクなら損失発生の可能性が低いかもしれませんが、リターンの利幅も小さくなる傾向があります。
どちらを選好するかは、その人その人のライフスタイルや考え方、志向によります。上述のゴール（出口戦略、使途）を具体的に考えておくことでも、リスク・リターンの許容量をより具体的に思い浮かべることができるでしょう。
もう一つ「分散投資」という考え方についても知っておいて下さい。分散投資とは、お金を投資する対象を一つに絞らず、様々なものに分散してリスクを回避する考え方のことです。
例えば、手持ちの資産を全て一件の物件の不動産投資に注ぎ込んだとします。
この場合、その物件が何らかの理由で損壊したり、突然の空室リスク上昇に見舞われたりしたら、不動産投資自体はもちろんのこと、自分の生活資金すら捻出できなくなる可能性だってあります。
しかし手持ちの資産を、例えば数年暮らせる金額を現金で（銀行口座などで）持っておき、そのうえでの余剰資金を不動産投資に回す、という考え方なら、不動産投資が何らかの理由でトラブルに見舞われたとしても、ただちに生活資金が枯渇するような事態は避けられるわけです。
生活資金を確保できていれば、どんな状況でも余裕というものが生まれます。余裕があれば冷静な判断ができ、さらにはトラブル時にも立て直しが比較的容易となります。逆に余裕がなければ、冷静な判断ができず、トラブル時によく考えずに行動してしまうなどで、立て直しにかえって時間を要するといったことにもなりかねません。
こうした点で分散投資は、投資家に余裕を与えてくれる大きな助けとなります。
サラリーマンが不動産投資を行うのであれば、本業での月収という資金の柱もあるわけですから、そこを織り込んで資金を分散管理すれば、余裕の確保はしやすいでしょう。
いくら良好な物件が見つかったからと言って、資金を全て注ぎ込んでしまったり、本業であるサラリーマンを辞めてしまったりといった早計な行動は、避けたほうが賢明です。
なぜなら、サラリーマンが不動産投資を行うというメリットが激減してしまうからです。
効果的なローン活用法
不動産投資には融資、つまりローンを組むのが一般的です。
しかし当然ながら、借入金額が大きければ返済金額も大きくなり、返済期間が長引いたり、無理な返済計画を立てて空室リスクが顕在化したりしたときに、資金繰りが上手くいかなくなる可能性があります。
そのためローンを活用する際は、「無理のない範囲での借り入れ」を意識する必要があります。
具体的には、頭金として入れられるような自己資金をあらかじめ用意しておいて、少しでも借り入れ金額を少なくするのです。また借入後には、繰り上げ返済を定期的に行うなどすれば、将来的に何かあった際に返済が滞るといったリスクを減らすことができます。
頭金を用意するにせよ、繰り上げ返済をするにせよ、ここでも大切なのは「無理のない範囲で」という点です。
必要な生活資金を取り崩して頭金を大きくするとか繰り上げ返済をするとかいう方法は、かえってリスクが高まるという意味で、避けたほうがよいでしょう。
いくら物件が優良に見えるからといって、無理な借り入れをして物件を購入するようなことをすれば、将来的なリスクは増すばかりです。こちらに関しても、自分の「余裕」を確保できるような、無理のないローン活用を心がけるのが大切です。
まとめ
ここまで、サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントを、メリットやリスク、あるいは具体的な方法について説明してきました。
サラリーマンでありながら不動産運用を行うという方法は、専業の不動産投資家に比べてあてられる時間が足りないなど、不安を抱える方も少なくないでしょう。しかしここまでの説明をご覧いただければ、むしろ「サラリーマンであるからこそ得られるメリット」が多くあることにも、お気付きのはずです。
また不動産投資は、管理会社や不動産会社といった「ビジネスパートナー」が存在するというところも、特色と言えます。
とくに、頼れる不動産会社を見つけることができれば、サラリーマンでありながら不動産投資をすることで、かえって大きな利点が生まれる可能性が高いと言えます。
不動産投資に関しては、不動産に関する専門知識や、地域の賃貸需要あるいは相場、そして物件個々の状況評価といった情報が、投資活動の成否に大きく影響を及ぼします。こと久喜市の不動産投資に関しては、フジハウジングは多大な実績と情報とを有しており、いかなるケースでも総合的なご対応が可能です。不動産投資について専門家に相談したいとお考えの方は、まずフジハウジングへご相談
