不動産仲介の仕組みとメリットを徹底解説｜フジハウジング
不動産仲介の仕組みとメリットを徹底解説｜フジハウジング
「不動産の仲介」とは何か、どのような仕組みで成り立っているのか、不動産の売買を検討している方にとって、理解しにくい点が多いかもしれません。
不動産売買の仲介を行う業者とは、つまり不動産会社のことです。
不動産は高額な資産であり、その仲立ちをしてくれる不動産会社の選定については慎重に進める必要がある、というのは、どなたでも行き着く考えです。
しかしその先の、「どの不動産会社を選べばよいのか？」という問題については、明確な答えがすらすら出てくるような方は、少ないのではないでしょうか。
この記事では、不動産仲介の仕組みと、仲介を利用するメリット、適切な不動産仲介業者、つまり不動産会社を選ぶポイントについて詳しく解説します。
目次
不動産仲介とは
そもそも不動産仲介とは、どのような内容を指すのでしょうか？
まずは、不動産の仲介とはどういったもので、どういった種類があるのかなど、基本的なことを押さえていきましょう。
不動産仲介の基本概念
不動産の売買にあたっては、当事者は「売主」および「買主」の二者ということになりますが、不動産の売買には非常に複雑かつ手間のかかる手続きが必要となり、売主や買主にしてみると、そうした手続きを全て自前で済ますのは困難であるケースが、ほとんどです。
そのために当事者らが仲介を依頼する相手が、不動産会社です。
彼ら・彼女らは、不動産売買に関する専門的な知識を持ち、売主と買主の間の取り引きを極めてスムーズに済ませられるよう便宜を図ることを仕事としています。
言ってみれば、「売主と買主の間を取り持つ」のが、不動産仲介業者の主な役割なのです。この「間を取り持つ」という役割は、貸主と借主の間で行われる取引の場合でも、変わりません。
不動産仲介の種類
不動産仲介の概念には、大きく「売買仲介」と「賃貸仲介」という二つの分類が存在します。
まず売買仲介とは、文字通り、不動産を売りたい人と不動産を買いたい人をつなぐサービスと言えます。不動産会社は、査定や交渉、法的手続きなど、関連する手続きを実に広範にサポートしてくれます。
もう一つの分類は、賃貸仲介というものです。こちらは売買ではなく、貸主、つまり不動産を貸したい人と、借主、つまり借りたい人をつなぐサービスと言えます。
【参考】【住宅購入 VS 賃貸】本当はどっちがいい？メリット・デメリット徹底比較 https://fujihousing.net/column/column.php?eid=00003
不動産仲介の仕組み
不動産仲介がどういった内容で成り立っているのか、その仕組みは上記の二つの分類によって異なります。次は、それぞれの仕組みについてもう少し詳しく見てみましょう。
売買仲介業の仕組み
まず売買仲介です。この場合は当然、売買物件を取り扱うことになり、不動産会社はそのための手続きを代行あるいはサポートすることになります。
具体的には、物件の査定による適切な価格の設定、広告の出稿によって購入希望者を募ること、購入希望者が見つかれば今度は交渉のサポート、さらには交渉がまとまったあとの契約手続きのサポートといったものが、売買仲介における不動産会社の役割となります。
売買契約が成立したあとも不動産会社は、引き渡しまでのスケジュール管理、法的な手続きの代行などといった場面で、サポートを継続してくれます。
売買仲介を行う不動産会社はこうした仕組みの中で、売主と買主の双方が安心して取り引きを進めることができるよう、不可欠な役割を果たします。
＜売買仲介＞
- 不動産を売りたい人と買いたい人をつなぐ
- 物件の査定、広告掲載、契約手続きなどをサポート
賃貸仲介業の仕組み
一方の賃貸仲介では、不動産会社が間を取り持つ相手は、貸主と借主になります。
入居者を見つけたい貸主と、希望に沿った物件を見つけたい借主の双方が、スムーズなマッチング、および取引成立を果たすことができるよう、賃貸仲介を行う不動産会社は様々なサービスを行います。
例えば貸主は、自身の保有する賃貸物件の入居者を募るため、物件情報をインターネットに載せたり、店頭で案内してもらったり、といったサポートを賃貸仲介業者から受けることができます。この際、不動産情報に基づいた賃料査定なども行ってくれます。
また借主に対しては、店頭などで希望をヒアリングしたうえで条件にかなった物件を提案したり、実際に物件を訪れる内覧をサポートしたりします。物件が決まったあとは、入居審査、実契約、あるいは鍵の引き渡しといったところまで、賃貸仲介を行う不動産会社がカバーしてくれます。
＜賃貸仲介＞
- 不動産を貸したい人と借りたい人をつなぐ
- 入居者募集、賃料査定、内覧サポート、契約手続きなどをサポート
不動産仲介を利用するメリット
このように、不動産仲介を行う専門業者が売買や賃貸の取り引きに介在することによって、売主や買主、あるいは貸主や借主は、様々なメリットを手にすることになります。
手間を省ける
最もわかりやすいのは、極めて煩雑かつ専門的な知識を要する不動産取引の手続きを、手間なく済ませられるというメリットでしょう。
売買か賃貸かにかかわらず、不動産取り引きには極めて多くの手続きが必要となり、一般的な当事者が単独でそれらをこなすのは、非常に困難です。
その取り引きをワンストップで担ってくれるわけですから、省略できる時間や手間は大変大きいものとなります。
専門的なアドバイスが受けられる
不動産取引には、法的な知識はもちろんのこと、取り扱う物件がどのような相場で取り引きされるのか、といった市場動向についても、理解しておく必要があります。
こうした理解を欠いたまま不動産取引にあたった場合は、適法でない手続きを踏んでしまうことでトラブルが起きたり、適正な値付け（価格設定）ができなかったりするために買主候補者や借主候補者が見つからない、といった事態になりかねません。
こうした専門知識を有し、さらには膨大な経験まで有していることで、不動産会社は当事者に対し、有益なアドバイスをすることができます。ただでさえ大きな金額の動く不動産取引にあって、様々なトラブルを回避するノウハウが得られる点も、不動産仲介業者に依頼する大きなメリットです。
トラブル回避が可能
不動産取引に限らず、どんな商取引の場面でも、万全を尽くしたにもかかわらずトラブルが起きてしまった、というケースは考えられます。しかし不動産の仲介を行う業者が介在していれば、当人らに変わって対応を行ってくれるケースも多くなっています。
契約内容の確認や調整にあたっても、トラブル発生のリスクを最小限に抑えてくれるため、こうした面でも頼りになるパートナーとなります。
不動産仲介の手数料
不動産仲介を利用する場合、「仲介手数料」 が発生します。
不動産仲介手数料の大きな特徴は、完全成果報酬である、という点でしょう。
つまり、取引が成立した時点ではじめて支払い義務が発生する報酬、ということです。その報酬額についても事前に明示され、透明性が担保されることで、当事者らの不安を払拭するような仕組みになっています。相談しただけでお金を支払わなければならないようなことにはならないため、安心です。
手数料の計算方法
不動産仲介手数料の計算方法は、宅地建物取引業法という法律であらかじめ、定められています。売買仲介と賃貸仲介のそれぞれの手数料計算はそれぞれ一般的に、次のようなものとなります。
- 売買仲介：売買価格の3%＋6万円＋消費税
- 賃貸仲介：家賃1ヶ月分を上限（貸主と借主の双方で負担するケースもあり）
【参考】不動産売買の仲介手数料はいくら必要？（全日本不動産協会 不動産保証協会） https://saitama.zennichi.or.jp/column/real-estate-brokerage-commission/
手数料を安くする方法
このように、一般的な計算式が存在する一方、不動産取引において手数料を抑える方法というのも存在します。
例えば以下のようなものです。
＜例＞
- 交渉による割引（当事者が不動産業者に直接交渉する）
- 仲介手数料無料のキャンペーンを利用（時期によって有無が異なることに注意）
さらに、直接交渉、つまり売主と買主が仲介業者を介さず直接契約を結ぶ、という方法も、存在します。
そうすれば仲介業者に支払うべき手数料はそもそも発生しないことになります。
しかしながら、仲介業者を介さない場合は、先述のような、膨大な量の手続き、専門的な法的知識や相場への理解、トラブル発生時の対応などが、全て当事者が行わなければなりません。
このため、よほど特殊なケースを除けば、極めて高額に及ぶ不動産取引を当事者同士で行うことは、メリットよりもデメリットがはるかに上回ることが多いでしょう。
不動産仲介を選ぶポイント
ここまで、不動産仲介の仕組みや、どういった場合にどんな部分でメリットを享受できるかを解説してきました。このポイントを踏まえ、次は不動産仲介業者をどのように選べばよいか解説していきます。
実績を確認する
最も確かな不動産仲介業者の選び方は、それぞれの不動産会社の実績を確かめることです。
その不動産会社のウェブサイトやパンフレットを確認すれば、多くの場合、これまでの取引実績や取引当事者の成功事例などが掲載されているはずです。例えば、物件の存在する地域で古くからの実績があるとか、様々な顧客が満足のいく取引をその業者を介して行ったとか、そういった情報があれば、より安心できる業者と言えるでしょう。
さらに言うなら、確かな実績を持った不動産会社ほど、ウェブサイトなどに堂々と、そうした内容を掲載しているはずです。逆に、運営会社情報などに実績情報が掲載されていないような不動産会社は、誇れるような実績をまだ持っていないという可能性もあり、注意が必要です。
サポート内容を比較する
意外と見落としがちなのが、サポート内容の確認です。ここは業者によって違いが出てくる部分とも言えます。とくに契約成立後のアフターサポートに関しては、業者によっては手厚かったりそうでなかったりといった差があります。
アフターサポートを明文化している業者もいますが、一方では、担当者ベースでアフターサポートをより丁寧にケアしてくれる、といったケースも、往々にして見られます。
そのため、業者に相談を持ちかけた際や、商談が進んだタイミングなどで、担当してくれている不動産会社のスタッフに直接、アフターサポートについて質問してみるのは有効でしょう。場合によっては、思っても見なかったサポートが得られ、あとあとまでメリットを体感できるようなことにもなります。
口コミや評価をチェックする
インターネットの口コミ情報も活用するとよいでしょう。
飲食店だとか病院だとかの口コミは利用する方が多いと思いますが、今は不動産会社についても同様、豊富な口コミが寄せられていることが少なくありません。
自分と立場の同じ、実際の利用者がコメントしているはずですから、その内容が参考になるのはいわずもがなですが、とはいえ個人的な感情で極端な物言いをしている口コミレビューもあることでしょう。
すべての口コミを鵜吞みにするのではなく、自分にとって有益な情報はどれかを見極め取捨選択することが必要です。
良い口コミも悪い口コミも目を通して、自分が共感できる（＝極端でない）内容の口コミだけを参考にし、その不動産会社に依頼することのメリット・デメリットを客観的にイメージする、といった使い方をおすすめします。
不動産仲介の契約種類
不動産仲介業者を選ぶ際は、その種別についても気を配る必要があります。不動産仲介業者の種別とは、次の３つです。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
これらを区別するポイントは、大きく下記のような点と言えます。
取引する不動産会社が一つか複数か
売主が自分で買主を探すことが可能か
売主からすれば、一社よりも多くの不動産会社に仲介を依頼したほうが、様々な方面から買主を募ったり、取引にまつわるノウハウを多方面から獲得したり、といったメリットはあります。しかし不動産会社からすれば、取引を独占的に仲介できる一社仲介のほうがメリットは大きく、そのため売主へのサービスも手厚くなりやすいものです。
また、売主が自分で買主を探して見つけた場合、直接交渉して売却できれば、手数料を支払わなくて済むようになります。しかしその場合は、それまで交渉をしていた不動産会社はリソースのかけ損となりますから、そのような直接交渉を可能とする仲介契約の場合は、サービスに及び腰となる可能性があります。
こうしたことから売主は、様々な部分を天秤にかけて、どの種別を選ぶか決めることになります。
不動産売買といった取引にあたっては、その手続きの量や必要な時間という点で、つい考えるのが面倒になりがちなものです。しかしそうした進め方ではのちのち、かえって面倒が増えたり、望んだ取引成立のかたちに至ることができなかったりなど、失うものが多くなる可能性があります。どのような取引ができれば自分にとって最善なのか、展望を持っておくことが大切でしょう。
|
契約種類 |
依頼できる業者数 |
売主が直接取引できるか |
業者のサポート度 |
|---|---|---|---|
|
専属専任媒介 |
1社のみ |
✖ |
高 |
|
専任媒介 |
1社のみ |
〇 |
中 |
|
一般媒介 |
複数可 |
〇 |
低 |
専属専任媒介契約
売主が一社の不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。売主は、独自に買主を見つけたとしても、必ずその不動産会社を介して契約する必要があります。この方法が最も、不動産仲介業者のサービスが手厚くなりやすいものと言えます。
専任媒介契約
売主が一社の不動産会社に依頼するが、売主自身が見つけた買主と直接取引することも可能な契約です。売主に選択オプションがあるぶん、不動産会社のサービスの手厚さは専属専任媒介契約にいくぶん劣るものとなりやすいようです。
一般媒介契約
複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、売主が自由に取引を進められるのが特長です。とはいえ不動産会社からすれば、どれだけリソースを割いたとしても別の業者に取り引きを取られてしまうリスクがあるわけですから、不動産会社のサービスの手厚さは、この三種のなかで最も薄くなりやすいようです。
まとめ
不動産仲介を行う不動産業者は、不動産の売買、あるいは賃貸の当事者となる場合に、取り引きをスムーズに進めるために不可欠のものと言えます。
とはいえ不動産仲介業者を選定する際には、どういったポイントを押さえておくかで、いざ取引に入ったあとのスムーズさに大きな違いが出てくる可能性があります。
一方、この記事で述べたような内容を理解しておくだけで、不動産仲介業者の選定や交渉といった場面で、より安心して進めることができるようになります。
適切な契約種別や取り引き方法を選びつつ、豊富な実績や知識、あるいはその地域での営業年数といった、信頼に足る要素を充たす不動産業者に依頼できるようしっかりと不動産仲介会社を見極めていきましょう。
とくに大きなお金の動くことの多い不動産売却や購入にあたっては、信頼できる不動産仲介会社を見つけることが非常に重要なポイントとなります。
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