不動産売却を成功させるためのポイント｜フジハウジング
不動産売却を成功させるためのポイント｜フジハウジング
ご自宅を売却したいときなど、不動産売却を考えるにあたっては、「どうしたらいいのだろう」と立ち止まってしまうことが、よくあるものです。それも当然、家を売却した経験が何度もあるような方はごく少数で、ほとんどの方は「家を売るなんて初めてだ」という状況でしょう。
しかし、基本的な知識や手続きの流れを把握すれば、不動産売却は誰にでも可能です。
そもそも不動産の売却は、不動産会社の力を借りることで、多くの専門的な手続きを済ますことができます。
本記事では、不動産を売却する際の手順と、不動産売却を成功に導くための重要ポイントを、初心者の方向けに丁寧に解説します。
目次
不動産売却の基本を理解する
そもそも、不動産とはどういったものを指し、それを売却するときにはどのような手続きが発生するものなのでしょうか。こうした基本的な問いに答えられる方は、意外と少ないはずです。
まずは不動産売却の基本的な知識を理解しておきましょう。
不動産売却とは何か？
家や土地、集合住宅や商用ビルなどといったものが、不動産にあたります。より厳密には、個人や法人が所有する、居住用、事業用、投資用の建物や土地が、不動産と呼ぶに足るものです。
【参考】不動産の範囲（国税庁） https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/05.htm
不動産や、その取引に関しては、かなり専門的な領域で、極めて厳格な規定が存在します。そのため、不動産の売却にあたっては、専門的な知識と多くの手続きが必要です。
こうした手続きを不動産所有者が自ら行うことも可能ですが、手続きの内容が膨大かつ複雑ですので、ほとんどの場合は専門家へ依頼します。
これにより、契約、手続き、あるいはトラブル解決といった場面で、不動産所有者ではなく専門家に対応してもらうことが可能となります。
ここでいう専門家とは、不動産仲介業者、つまり不動産会社のことです。彼ら・彼女らは不動産取引のプロフェッショナルであり、多くの不動産所有者が行うよりもはるかに効率的かつスピーディに、不動産売却にまつわる業務をこなしてくれます。
【参考】 【住宅購入 VS 賃貸】本当はどっちがいい？メリット・デメリット徹底比較 https://fujihousing.net/column/column.php?eid=00003
不動産売却の流れ
次に、不動産売却の流れをチェックしましょう。
わかりやすく区分すると、下記のような流れになります。
- 不動産会社への相談
- 物件の査定
- 不動産会社との媒介契約
- 売却活動
- 買主との売買契約
- 引き渡し
最初に行うのは、不動産会社への相談です。物件を売る目的、期限、金額などについて、あらかじめ目算を立てておくと、不動産会社との話がスムーズに進みます。
物件購入時の売買契約書や重要事項説明書を持参するのもよいかもしれません。ただ、これらがなくても相談は可能ですので、見つからない場合はそれでも問題ありません。
相談の内容を受けて不動産会社は、物件の査定を行います。査定とは、その不動産がいくらで売れるのかを、実際に足を運んで見積もることをいいます。査定額は主に、次のような項目で決まります。
- 土地（面積）
- 建物（築年数、面積、方角、インフラ・設備）
- 周辺環境（接道状況、日当たり、地域の様子）
これに加えて不動産会社は、役所や法務局での調査も行い、査定額を売主に提出することになります。
査定額に納得できたら、その不動産会社との媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産外車に売買契約を仲介してもらうために締結するものであり、売主の物件を不動産会社が代行して売却するために必要な手続きです。
媒介契約には主に、次の3種類があります。
- 一般媒介契約（複数の不動産会社と締結でき、別途自分と買主での直接取り引きも可）
- 専任媒介契約（一社のみ締結、別途自分と買主での直接取り引きも可）
- 専属専任媒介契約（一社のみ締結、別途自分と買主での直接取り引きは不可）
一般媒介契約のほうが売主の自由度は高くなりますが、専属専任媒介契約は売主の自由度が低い代わり、不動産会社がより熱心に売却活動を行ってくれます。専任媒介契約はその中間という位置づけと言ってよいでしょう。
媒介契約を結んだら、不動産会社が売却活動を開始します。物件を広告に出し、内覧を受け付けて、買主を募る活動のことです。
この際は、物件の見た目を整えることが重要となります。
不動産会社が撮影する写真を広告等に使うのであれば、家はきれいに掃除し、整えるのが必須です。買主が買いたくなるよう、ハウスクリーニングを依頼するなどの方法も、あとあとの利益を考えると有効な投資と言えます。
購入したいという買主が見つかったら、買主との売買契約に移ります。不動産会社を仲介として、契約に向けた細目、つまり価格や引き渡し日といった内容を詰めていきます。
こうした交渉に自信がない方でも、不動産会社がサポートしてくれるので、心配は無用です。契約にあたっての希望はしっかりと不動産会社に伝えるとよいでしょう。
諸々がまとまったら、ついに引き渡しとなります。この際は、金融機関（銀行）に売主、買主、不動産会社、司法書士といった関係者が集まり、必要な書類の確認と代金決済を行います。
こうした手続きのあと、司法書士が移転登記を行い、代金の領収書と物件の鍵を買主に渡せば、引き渡しは完了です。大きな取引のため難しそうに感じるかもしれませんが、こちらも不動産会社や司法書士の指示に従うことで、問題なく完了できるでしょう。
事前準備の重要性
こうした一連の不動産売却の前に、いくつかのポイントについて準備をしておくと、よりスムーズに事が運ぶでしょう。事前準備が必要なのは、上記でも触れた次の二つの点です。
- いくらで売りたいか（価格）
- いつまでに売りたいか（期限）
いくらで売りたいかは、住替えにあたって資金が必要な場合など、とくに重要になるでしょう。少なくとも、最低でもいくらで売りたいか、という売価の下限を決めておくとよいでしょう。また価格ぎめのため、物件売却の相場をあらかじめ把握しておくのも重要です。
また、いつまでに売りたいか、も、買主との交渉にあたってトラブルを避けるため、決めておくとよいでしょう。こうした条件をあらかじめ線引きしておき、買主が判断しやすい状況を整えておけば、結果的には売主の負担も軽減されることになります。
成功するための不動産会社の選び方
不動産売却にあたって、不動産会社の選び方も重要になってきます。
経験や知識が豊富な会社であれば手続きがより円滑に進みますし、レスポンスの早い会社であれば売主の負担はより軽減できます。そうした不動産会社の選定ポイントについても考えてみましょう。
信頼できる不動産会社の選び方
相談する不動産会社の選び方としては、実績の豊富さや、売却物件と同じ地域に営業店があるかどうか、といった点を気にするとよいでしょう。
ただ、もし身近にすでに不動産売却を行ったことのある友人や知人がいる場合、その方に聞いてみるのもよさそうです。もし頼りになる業者を知っていたら、そうした方に紹介してもらってもよいでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼するメリット
上記のような基準とはまた別に、複数の不動産会社に査定を依頼するのもおすすめです。
不動産会社の査定額は、会社によって異なってくることが一般的であり、そのため、複数社に一括で査定依頼を行うのが一般的となっています。
また、売却価格を決めるにあたっては、上述のとおり売却価格の相場を知っておく必要があります。複数の不動産会社に査定をお願いしていれば、こうした点でも情報が集まりやすく、メリットがあるでしょう。
売却活動中に注意すべき点
いくら不動産会社が大きくサポートしてくれると言っても、取り引きの主体はあくまで売主と買主です。売却活動にあたって売主側は、注意すべきポイントがあるのを理解しておくとよいでしょう。
売却にかかる費用と税金
不動産売却にあたって、売主に税金が課せられるケースがあります。その際は主に下記のようなものにつき、納税が必要になるため、覚えておくとよいでしょう。
- 印紙税
- 譲渡所得にかかる税金
まず印紙税とは、売買契約書など、課税対象となる文書（課税文書）についてかかってくる税金をいいます。
納税方法は、収入印紙を購入し、そちらを文書に貼り付けるというものです。課税文書における金額によって、税額が変動することに注意します。
また譲渡所得にかかる税金も、納付が必要になります。譲渡所得というのは、不動産の売却によって得た利益のことを言います。こちらの納付金額は、譲渡所得に対して、売却物件の所有期間に応じた税率を乗算することで決まります。
売却活動の注意点
買主候補者への対応によって、売却活動の成否が変わってくることがあるため、この点も注意が必要です。
お仕事で顧客に大きな商品やサービスを売ったことがあるという方もいれば、自身ではそうした売却活動（販売活動）に携わったことがない、という方もいらっしゃるでしょう。とはいえ、ポイントを押さえてさえいれば、難しいものではありません。
まず、物件を内覧してもらう際には、買主候補者によい印象を持ってもらうよう努力するのが重要です。買主候補者は、物件の状態はもちろんのこと、売主の人柄や暮らしぶりなども気にするものです。
たとえば、部屋が掃除されていない、整理整頓が行き届いていないという状況であれば、魅力的な物件に見えなくなる可能性は高いでしょう。
また売主の人柄に不安を持たれたり、雑な暮らしぶりをしていそうだといった印象を持たれたりしたら、物件が適切な管理をされていなかったのではないか、大きな金額の取り引きを控えたくなるといった、取引成立の障害になるような事態に繋がりかねません。
買主が決まったあとでも、注意点があります。
それは、売買契約書を漏らさず確認することです。
売買契約書には、売却物件の価格や引き渡し日程といった内容に加え、買主と交渉して決まった細目も記載されており、これらが双方の認識と同じかどうか確認しなければなりません。例えば事前に口頭で確認した内容など、売買契約書に記載がなければ、無効になってしまいます。
契約書の内容確認というと、難しい文書を読まなければならないような気がするかもしれませんが、基本的には売主と買主の合意のもと書かれた内容が書かれているものであり、過度な心配は必要ありません。不動産会社のサポートに頼り、読み合わせなどを行ってもよいでしょう。
売却後の手続きを理解する
晴れて物件を売却できた後も、売主側はいくつかの手続きについて、気をつけなければなりません。
そちらについても確認していきましょう。
引渡し前の手続き
契約成立後に売主が済ませなければならない手続きは、以下のようなものです。
- 物件の住宅ローン完済
- 設備の修繕、撤去など
売主が物件を購入した際の住宅ローンが残っていれば、そちらを完済する手続きを済ませておかないと、あとあと非常な面倒に繋がります。こちらも大きなお金が動くことがあるため手を出しにくく感じる方がいらっしゃるかもしれませんが、必ず済ませておきましょう。
また、売買契約時に双方で定めたとおりに、破損した設備を修繕したり、必要でない設備を撤去したり、といったことも必要になります。
例えば、冷暖房や給湯設備などの修繕だとか、敷地内に後付した物品庫の撤去など、引き渡し前にしっかり済ませられるように段取りを行いましょう。
確定申告
不動産を売却したときの税金は、給与のようなほかの所得とは別途で課税されます。この仕組みを分離課税といい、こうした所得が発生した際には、確定申告の手続を行わなければなりません。
不動産売却時に発生する税金のうち確定申告が必要なのは、住民税です。こちらは所得税の申告に基づき、翌年度分に課税されます。
つまり、不動産を売却した翌年に手続きが発生するということです。
申告できる期間は毎年、2月16日から3月15日までと定められています。この期間中に、現住所の管轄税務署に申告を行います。
申告の方法としては、所定の書面に必要事項を記入のうえ税務署窓口に提出、というのが一般的ですが、混雑による時間のロスや、平日に手続きのための時間を確保する手間を考えれば、郵送や電子申告といった方法が便利です。
国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」を活用すれば、パソコンで必要事項を記入した書面を作成・プリントアウトすることもできますし、e-taxによる電子申告も可能です。タブレット端末などでも利用可能なため、覚えておくとよいでしょう。また、マイナンバーカードを活用すれば、より簡単に申告を完了させることが可能です。
よくある質問と回答
不動産売却では極めて大きな金額が動くうえ、売主と買主の双方にとっても、それ以降の生活を大きく左右する事柄となることから、様々なポイントで心配なことが出てくるものです。
不動産会社へ寄せられるよくある質問や、そちらに対する回答についても、確認してみましょう。
売却のタイミングは？
物件はどのようなタイミングで売却するのがベストなのか、どういうことを気にすればよいのか、考えてみます。
これまで述べてきたように、不動産売却には多大な手間がかかるものです。しかし多くの場合、物件を売却する際には、その代わりになる物件の調達、つまり不動産購入も必要になってきます。
例えば自宅を売る場合は、次に売主やその家族が済む物件を用意する必要があります。あるいは事業用物件等を売却する場合でも、事業継続にあたって他の物件を見繕う必要が出てくるでしょう。
まず言えるのは、こうした売却と購入の各プロセスを同時に進めるのは非常に大変だ、ということです。もちろん同時に進められれば効率がよいのは確かですが、作業量が多く、内容も複雑で、さらには買主候補者など他の関係者への対応も必要な不動産売却を行いながら、同時に別の不動産購入の準備を進めるというのは、困難を極めます。
そのためほとんどのケースでは、不動産売却を先に済ませてから次の物件を探す「売り先行」か、次の物件購入のめどが立ってから不動産売却を行う「買い先行」の、いずれかの方法を選ぶことになります。
売り先行のメリット・デメリット
売り先行の場合は、それまで所有していた自宅（あるいは事業所など）をまず売却してから、次の物件を探すという流れになります。この方法におけるメリットはなんといっても、不動産売却による資金が手元に入ってから次の購入物件を探せるため、資金計画が明瞭になるという点です。
ただしこの場合は、不動産売却から次の物件購入までの間に、仮住まいを確保しなければならないのがデメリットと言えます。賃貸住宅に住むにせよ、その際には賃貸不動産会社への仲介手数料、礼金、また月次の家賃や引越し費用などが、金銭的負担として発生することになります。
買い先行のメリット・デメリット
一方の買い先行の場合は、次に住む物件を購入してしまってから、それまで住んでいた不動産の売却にあたるという流れになります。こちらの一番のメリットは、賃貸住宅などの仮住まい期間が発生しなくて済むこと、またそのために、新居の購入検討に時間をかけられることです。
とはいえ買い先行の場合に気をつけなければならない大きなポイントもあります。それは、二重ローンの発生です。売却予定の不動産を所有しながら新居も購入するわけですから、売却物件のローン支払いが終わっておらず、さらに新居購入にもローンを組む必要がある場合、一時的とはいえ、返済しなければならないローンが二つ存在する状態になります。
この間の金銭的負担はもちろんのこと、場合によっては、金融機関が二重ローンを組むことについて審査を通してくれなかったり、仮に通ったとしても融資金額が減額されたりといったことが起きることもあります。あらかじめ注意しておくとよいでしょう。
まとめ
不動産を売却する際には、実に多くの手続きや、注意しなければならないポイントが発生するものです。しかし本記事で述べたポイントを踏まえ、あらかじめ注意しておくことで、不動産売却のプロセスは非常にスムーズなものとなります。
不動産の売却にあたって、不動産会社の選定が大きく影響してくるのは言うまでもありません。
特に、豊富な実績と知識があり、またその地域に根ざした事業を行ってきた不動産会社に相談することができれば、不動産を売却する際、様々な悩みを抱えなくて済むようになるでしょう。
久喜市での不動産事業で多大な実績を持つフジハウジングでは、不動産を売りたい方により満足していただけるようサービス体制を整えています。
もし不動産の売却をお考えの場合は、ぜひ一度ご相談下さい。
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