不動産仲介手数料の相場と計算方法｜｜久喜「正直」不動産ナビ
不動産仲介手数料の相場と計算方法｜｜久喜「正直」不動産ナビ
不動産を売却する際には、物件価格の受け取りに加え、税金などのさまざまな費用が発生します。
このうち、中でも高額になりやすいのが、不動産仲介手数料です。
不動産を売る際、売手と買手のなかだちを不動産仲介業者に依頼している限りは、
不動産仲介手数料は必ず支払わなければならないものとなります。
しかしその金額は、とくに不動産売却が初めての方には、イメージがつきにくいものです。
不動産売却後、最終的に手に入るお金の金額を把握しておくために、この不動産仲介手数料の内容や計算方法、
また不動産仲介手数料の金額を安く抑えるための方法は、よく理解しておくことをお勧めします。
本記事では、主に不動産の売却を検討している方に向け、不動産仲介手数料の相場や計算方法について詳しく解説します。
不動産仲介手数料とは
基本的な定義
不動産仲介手数料とはそもそも、どういった定義のものを指すのでしょうか。
不動産仲介手数料とは、不動産の売買の際に、売手と買手の仲介を行う不動産会社に対して支払う手数料、つまり報酬のことをいいます。
不動産仲介手数料は、売買が不動産会社の仲介によって成立した後に支払います。
売買が成立しなかった場合は支払う必要はありません。
このため、売買を相談しただけで成約に至らなかった場合も、不動産仲介手数料の支払い義務は発生しません。
また、相見積もりなどで査定や相談だけを行った場合も、仲介手数料を支払う必要はありません。
また、不動産仲介手数料は、一般的に売買契約が成立したタイミングで半分の金額を、
さらに物件の引き渡しが完了したときに残りの半額を支払うことになります。
法律で定められている上限
不動産仲介手数料は、法律において上限が定められており、その範囲内で不動産仲介業者は、
実際に請求する仲介手数料を決定しています。
下記に不動産物件価格ごとの仲介手数料の上限をまとめた表を記します。
この表を見るだけでも、ご自身の不動産物件を売却した際にどれくらいの不動産仲介手数料がかかるのか、
おおまかなイメージがつくはずです。
|
売却価格 |
仲介手数料の上限 （税抜） |
仲介手数料の上限 （税込） |
|
400万円 |
18万円 |
198,000円 |
|
800万円 |
30万円 |
330,000円 |
|
1,000万円 |
36万円 |
396,000円 |
|
2,000万円 |
66万円 |
726,000円 |
|
3,000万円 |
96万円 |
1,056,000円 |
|
4,000万円 |
126万円 |
1,386,000円 |
|
5,000万円 |
156万円 |
1,716,000円 |
|
6,000万円 |
186万円 |
2,046,000円 |
|
7,000万円 |
216万円 |
2,376,000円 |
|
8,000万円 |
246万円 |
2,706,000円 |
|
9,000万円 |
276万円 |
3,036,000円 |
|
1億円 |
306万円 |
3,366,000円 |
なお、この表は上限であり、実際の不動産仲介手数料は不動産業者によって変動することがあります。
不動産会社によっては、値引き交渉を行うことで、この不動産仲介手数料の減額が可能となる場合もあります。
また、不動産仲介手数料の上限額は原則でこの表のとおりとはいえ、売却価格が低廉な空き家等については、
この表の計算方法が当てはまりません。
こうした、価格の「低廉な空き家」、すなわち売却価格が800万円以下の宅地・建物については、
上限額は一律で30万円＋消費税、つまり303,000円となるよう、国土交通省が定めています。
【参考】空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf
仲介手数料の計算方法
大まかな金額のイメージがついたところで、次は不動産仲介手数料の計算方法について、より詳細に見てみましょう。
計算式
前掲の表を見ればわかるとおり不動産仲介手数料は、物件の売却価格レンジごとに計算式が変わってきます。
なお仲介手数料は、不動産会社が国内で提供するサービス事業という定義において、消費税が加算されることになります。
仲介手数料の計算式はけして複雑なものではありませんが、売却価格ごとに計算式が設定されている以上、
最終的な不動産仲介手数料の上限を計算するのは、少々面倒です。それをまとめた下表を見てみましょう。
|
物件の売却価格 |
仲介手数料の上限 |
|
200万円以下の部分 |
売買価格 ✕ 5% ＋ 消費税 |
|
200万円超400万円以下の部分 |
売買価格 ✕ 4% ＋ 消費税 |
|
400万円超の部分 |
売買価格 ✕ 3% ＋ 消費税 |
これだけだとよくわからないかもしれませんので、例を使って説明します。
例えば、2000万円で不動産物件を売却した場合に、仲介手数料の上限をどのように計算するかを、次に示します。
売却価格2000万円のうち、
200万円以下の部分（その範囲の金額）に対する仲介手数料は、200万円✕5%＝10万円
200万円超400万円以下の部分は、200万円✕4%＝8万円
400万円超の部分は、1600万円✕3%＝48万円
これを合算すると、
10万円＋8万円＋48万円＝66万円
これに消費税10%を加算すると、
66万円＋（66万円✕10%）＝72万6千円
よって、売却価格2000万円の不動産物件を売却する場合、
不動産会社に支払わなければならない仲介手数料の上限は、72万6千円となります。
速算式
しかし、このように三段構え＋消費税という計算で出さなければならない不動産仲介手数料は、ぱっと頭の中で計算しにくいものです。
そのため多くの場合は、下記のような「速算式」で不動産仲介手数料を計算します。
（物件価格 ✕ 3%）＋ 6万円 ＋ 消費税
例として、先程の2000万円の売却物件について、この式で不動産仲介手数料を計算してみると、次のようになります
（2000万円✕3%）＋6万円＝60万円＋6万円＝66万円
これに消費税10%を加算すると、
66万円＋（66万円✕10%）＝72万6千円
このように、こちらの速算式でも仲介手数料の上限は同じ金額となります。
この「＋6万円」は、400万円以下の部分に適用される手数料率と、それを一律3%とした場合の差額を調整するための金額です。
仲介手数料の相場
ここまで説明してきた内容を理解していれば、仲介手数料の相場については、だいたいイメージがつくはずです。
ただし、ここまでの計算式についてはいずれも、不動産仲介手数料の「上限」であることに注意が必要です。
実際に不動産保有者が物件売却によって支払う不動産仲介手数料は、状況によって異なってきます。
具体的には、売却価格以外の下記のような条件によって、不動産仲介手数料が変動することになります。
- 物件の所在する地域
- 市場動向や景気
- 不動産仲介業者
- 交渉
このうち、3. 不動産仲介業者や、4. 交渉によって金額が変動してくることは、前項にて述べました。
そのため1. 物件の所在する地域、また2. 市場動向や景気がどのように不動産仲介手数料に影響してくるのかを、次項で説明します。
地域ごとの相場差
不動産売却における仲介手数料は、その物件が所在する地域によって大きく変動します。
というのも、その地域によって、不動産物件へのニーズの多寡が異なるためです。
一般的には、人口密度の高い都市部、例えば東京23区などは、取引する物件の売却価格が高額となり、
またそれに対する引き合いも多くなって、不動産業者側のサービス負荷が高まることから、
不動産仲介手数料も高くなる傾向があります。
一方で、人口密度の低い地方の物件では、売却価格が相対的に低く押さえられ、
またそれに対する引き合いも少なくなることから、不動産業者側のサービス負荷は都市部よりも抑えられ、
不動産仲介手数料も安くなる傾向があります。
ただ、注意したいのは、必ずしもこのような一般論が通用しない場合がある、ということです。
例えば、都市部の物件であったとしても、複数の不動産業者間で競争が発生することから、他社よりもよい条件を提供しようとして、
いずれかの不動産業者が仲介手数料の割引を行うケースがあります。
また地方の物件であっても、不動産業者は多くなくとも引き合いも少ないために、
不動産業者側のランニングコストを賄うために、仲介手数料が比較的高くなる（＝上限に近くなる）ということもあります。
こうしたことから、その地域がどのような状況にあるか（人口密度の粗密）を認識したうえで、
取引を行う不動産仲介業者がどのようなやり方をとっているかを確かめておくことで、
不動産仲介手数料をより安く抑えられる可能性があることを、覚えておきましょう。
市場動向による変動
市場動向、つまり、不動産を売却しようとしているタイミングで世の中にどのようなことが起こり、
それによって不動産の売買に関わる人々がどのような心理状態になっているか、という点でも、不動産仲介手数料は変動します。
不動産取引の市場動向は、不動産仲介手数料の増減にダイレクトに影響するものの一つです。
例えば不動産物件がどれほど出回っているか、不動産物件を購入あるいは売却しようとしている人がどれくらい多いかといった面で、
不動産仲介手数料は変動する傾向があります。
市場動向に関連してもう一つ覚えておきたいのが、景気の影響です。
景気が良くなったり悪くなったりすることを、景気変動と呼びます。
景気変動は、政治、戦争、金利変動や金融市場の動向、災害など実に様々な要因で起こりますが、
これによって不動産仲介業者や、不動産の売主・買主の心理も変わり、
結果的に不動産仲介手数料の増減に大きな影響を及ぼすことがあります。
【参考】【住宅ローン】金利の仕組みとは？基準金利と適用金利を解説！（久喜「正直」不動産ナビ） https://fujihousing.net/column/column.php?eid=00001
例えば戦争により世界的な資源流通危機が起こった、といった場合、世界および日本国内で、景気が悪化することがあります。
こうしたタイミングでは、大きな金額を動かすことになる不動産取引には、慎重になる消費者が多くなります。
そうなると、売主が早く売却をしたくなり、それに応じて不動産仲介業者がサービスを加速させることで、
仲介手数料を上げることがあります。そうした例が多くなると最終的には、不動産業界全体で仲介手数料を引き上げる流れとなるのが、
一般的です。
一方で、例えば、そうした戦争や災害といった影響からの回復期には、それまで低迷していた社会経済が回復へ向かうことで、
景気が全体的に上昇傾向となることがあります。そうなると、各国の金融政策なども背景に、
多くの人が大きなお金を動かしやすい心理状態となり、不動産取引も活発となります。
そうなると、多くの顧客に対し多くの不動産仲介業者がサービスを提供し、市場の活発化とともに競争が激化、
結果的に、より不動産仲介手数料を引き下げてより多くの取引を成立させようとする不動産仲介業者が増えることになります。
市場動向というのは私たちの一人ひとりの思い通りに動かせるものではありませんが、
少なくとも、今の景気がどのような状況にあるのかを把握しておくことで、
例えば一時的に仲介手数料が高くなっているときに慌てて不動産取引を成立させたり、
逆に仲介手数料が安くなっているときを見逃して取引を先延ばしにしてしまったり、ということを防ぐことができます。
仲介手数料を節約する方法
ここまで、不動産仲介手数料の金額決定の仕組みや変動のきっかけを見てきましたが、
そうしたことの他にも、仲介手数料を節約する方法が存在します。
値引き交渉のポイント
先に述べたように、不動産仲介業者によっては、契約成立あるいは支払い完了に先んじて値引き交渉を行うことにより、
不動産仲介手数料の減額ができることもあります。
といっても、不動産会社あるいはその担当者と、不動産物件の保有者が、
何の関係構築もないままにいきなり値引き交渉をふっかけても、多くの場合はうまく交渉が進みません。
そのため値引き交渉にあたっては、次のような点を気にするとよいでしょう。
- 相手の立場を理解する
- 市場や物件の状況をある程度分析しておく
- 丁寧なコミュニケーションを心がける
まず、1. 相手の立場を理解することで、値引き交渉が円滑に進みやすくなります。
例えば、不動産会社で自分の取引にあたっている担当者が、
「より早く取引成立させてくれれば手数料値引きを上司に進言しやすい」とか、
「買主が希望している設備保全などの要求を飲んでくれれば値引きもできる」とかいった条件を出していれば、
それを斟酌することで値引きをしてもらいやすくなるでしょう。
また2. 市場や物件の状況をある程度分析しておくことで、どの程度まで値引き交渉が可能かの目算を立てることができます。
例えば、自分の持っている物件と似たような物件、あるいは自分よりもよい物件がたくさん市場に出回っている場合は、
不動産会社の担当者も、無理をして値引きをするメリットはなくなります。
逆に自分の物件が市場でも目立って好条件だったりすれば、不動産会社の担当者も値引き交渉に応じやすくなるでしょう。
もう一つ、3. 丁寧なコミュニケーションを心がけることも、極めて重要です。
相手に敬意を払い、自分の要求を突きつけるばかりでなく、相手の話を聞く姿勢を心がけることで、
相手もより大きな労力を払いやすくなります。これは値引き交渉のみに限定せず、不動産取引の様々な場面で重要なポイントとも言えます。
安い不動産会社の選び方
不動産仲介手数料の安い業者を選ぶことができれば、値引き交渉などを行わなくても手数料を抑えられる、ということもあります。
不動産仲介手数料の安い業者を見つけるには、まず情報収集が必要です。
単純に手数料の安い業者に絞り込むだけでなく、その会社がどのようなサービスを提供しているかも、
しっかり確認する必要があります。でなければ、手数料は安かったがアフターサービスが何もなく、
あとあと手間や経費がかさんでしまった、といったトラブルに出会う可能性もあります。
インターネットを用いることで、不動産業者の評判を確認することがかんたんにできます。
実際の顧客のクチコミを利用して、それぞれの不動産会社のサービスの内容や特徴をイメージし、比較してみるとよいでしょう。
そうした事前調査を踏まえて絞り込んだ不動産会社に、実際に相談に出向いたあとも、
まだ気を緩めてはいけません。その会社が自分にどのようなサービスをしてくれるかは、
実際にサービスを受けてみないとわからないからです。
ここでも、丁寧なコミュニケーションが役に立ちます。ここで言う丁寧さとは、
前述の敬意や対話といったことに加え、自分の要求に対して相手がどのような反応を返すか、
あるいは自分の至らない点を相手がどうカバーしてくれるか、といったところを、
コミュニケーションの中で探っていく、ということです。
仲介手数料が他社に比べて安いうえ、こちらの要求に対する反応が早く、
適切で、かつアドバイスもしてくれるような業者が見つかったら、そこは信頼できるパートナーと言えそうです。
自分で仲介する場合の注意点
不動産仲介手数料を節約する一番インパクトの大きい方法は、「売買取引を自分で仲介すること」です。
つまり、不動産仲介業者をなかだちに加えず、売主である自分と、自分で探した買主との二者だけで取引を進める、という方法です。
この場合、取引に不動産仲介業者がかかわっていないのですから、仲介手数料の支払義務も当然、発生しません。
ただし自分で不動産取引を仲介する場合は、通常であれば専門業者が担ってくれるような、
契約書の作成、重要事項説明書の作成、契約における書面合意の手続き配備、
さらには適切な価格設定やその他の実務的・法律的知識を、自分で賄わなければなりません。
もちろん、買主との交渉も、自分で行うことになります。
こうした手続の準備や実行に不備が起きた場合、
のちのち大きなトラブルに発展する可能性があることは、重々認識しておく必要があります。
また、コミュニケーション能力が相応に高くなければ、
互いの要求のバランスを取った適切な交渉を行うことが難しくなることもあります。
もちろん、自分でこうしたポイントを乗り越え、売主と買主が互いに大きな利益を得られるような取引を成立させた例も、多く見られます。
もし自分で取引仲介を行う場合は、これらの注意点を良く理解し準備を済ませておくことで、スムーズな取引ができるように心がけましょう。
仲介手数料に関する注意点
この他、不動産仲介手数料について考える際に注意すべきいくつかの点を説明します。
支払いタイミング
不動産仲介手数料の支払いタイミングは、取引内容、あるいは不動産仲介業者によって異なることを認識しておきましょう。
不動産仲介手数料の支払いは、契約成立時に半額、物件引き渡し時に残り半額を支払う、というのが一般的ではあるものの、
業者の方針によっては異なるタイミングでの支払が必要になるケースも、ままあります。
これについて問題になりやすいのが、自分が想定していたよりも早いタイミングで不動産仲介手数料の支払い義務が発生した場合です。
まだ買手からの物件購入支払が得られていないなど、十分な資金が手元にない状況なのに、
不動産仲介手数料の支払い義務が生じてしまうと、その金額の工面に思わぬ苦労をしいられたり、
最悪では取引が滞ったりする可能性もあります。
こうした状況を防ぐため、不動産仲介手数料の支払いタイミングは事前に必ず確認しておき、
計画的に資金を準備しておくようにしましょう。
規定を超える手数料のケース
また業者によっては、上述の不動産仲介手数料上限を越えた金額を請求するようなケースもあります。
例えば、その物件に特殊な事情があったとか、不動産の売却価格が極めて高額であったような場合です。
さらには業者によって、ここで説明してきた法的に定められた不動産仲介手数料とは別に、
成功報酬とかいった名目で別途、さらに支払を求められることもあります。
自分の想定していた以上の出費を抑えるため、あるいはこうした場合にトラブルにつながるのを防ぐために、
不動産仲介業者に支払わなければならない仲介手数料、および、その他の請求項目については、事前によく確かめておきましょう。
まとめ
不動産を売却する際、多くの人はまずその売却価格と、その価格で買ってくれる買主が現れるかどうか、といった点に関心を向けるものです。
しかし、ここで説明してきたように不動産仲介手数料は、その場合によっては大きな金額になったり、
あるいは取引がスムーズに運ぶかどうかに密接な関わりがあったりするものです。
不動産仲介手数料は様々な条件によって変動するため、不動産を売却したい場合は少なくとも、
どういったことで不動産仲介手数料が上下するのかを理解しておくのが懸命です。
不動産仲介手数料の相場や計算方法、金額の決まり方といった点で詳しい説明を行ってきましたが、
自分が知識を身につけることと同じくらい、あるいはそれ以上に重要なことは、信頼できる不動産会社を見つけること、
これに尽きるでしょう。
とくに久喜市の不動産事業においてフジハウジングは多大な実績を有しており、
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